Решение от 28.09.2006 г № 246

Об утверждении Правил землепользования и застройки в Ивдельском городском округе

Рассмотрев проект Правил землепользования и застройки в Ивдельском городском округе и руководствуясь статьей 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года N 190-ФЗ (Российская газета от 30.12.2004), статьей 24 Устава Ивдельского городского округа, Дума Ивдельского городского округа решила:
1.Утвердить Правила землепользования и застройки в Ивдельском городском округе (прилагаются).
2.Опубликовать настоящее Решение в газете "Северная звезда".
3.Контроль исполнения настоящего Решения возложить на начальника отдела по архитектуре и градостроительству Администрации Ивдельского городского округа Е.В. Наймушину.
Глава
Ивдельского городского округа
П.М.СОКОЛЮК
ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ В ИВДЕЛЬСКОМ ГОРОДСКОМ ОКРУГЕ
Правила землепользования и застройки в Ивдельском городском округе (далее - Правила) являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления Ивдельского городского округа, разработанным в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления", Законом Свердловской области "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области", иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации и Свердловской области, Уставом Ивдельского городского округа, а также с учетом положений нормативных документов, определяющих основные направления градостроительного развития города Ивделя, охраны окружающей среды и природных ресурсов.
Настоящие Правила применяются наряду с нормативами и стандартами, установленными уполномоченными органами в целях обеспечения безопасности жизни, деятельности и здоровья людей, надежности сооружений, сохранения окружающей природной иными обязательными требованиями.
Настоящие Правила обязательны для органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, а также должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории Ивдельского городского округа.
Настоящие Правила содержат три раздела:
раздел I - "Регулирование землепользования и застройки в городе Ивделе";
раздел II - "Градостроительное зонирование" с приложением в виде схем;
раздел III - "Градостроительные регламенты" с приложением в виде картографического материала.
Раздел I настоящих Правил - "Регулирование землепользования и застройки в городе Ивделе", представлена в форме текста правовых и процедурных норм, регламентирующих:
- правомочия и порядок деятельности органов местного самоуправления по созданию и применению системы регулирования землепользования и застройки на основе зонирования территории;
- правомочия и порядок деятельности физических и юридических лиц по использованию и строительному изменению недвижимости;
- порядок предоставления земельных участков для строительства, осуществления контроля за использованием и строительными изменениями недвижимости;
- порядок совершенствования настоящих Правил путем внесения в них дополнений и изменений.
Раздел II настоящих Правил - "Градостроительное зонирование", представлено в виде методики определения зон, описания зон и подзон и схем.
Схемы являются неотъемлемым приложением к разделу II - "Градостроительное зонирование".
Раздел III настоящих Правил - "Регламент использования и застройки территории города" содержит описание градостроительных регламентов по зонам и подзонам с картографическими материалами.
Картографические материалы являются неотъемлемым приложением к разделу III "Регламент использования и застройки территории города".
Раздел I.Регулирование землепользования и застройки
Глава 1.Терминология и основные понятия, используемые в правилах
Аспект - точка зрения, с которой рассматривается явление, понятие, перспектива.
Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) - комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные законодательством.
Блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух или более квартир, каждая из которых имеет изолированный вход и доступ на отдельный земельный участок.
Высота строения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши.
Водоохранная зона - территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира.
Виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, осуществлять которые на земельных участках и в расположенных на них объектах недвижимости разрешено в силу поименования этих видов в настоящих Правилах при соблюдении требований, установленных настоящим и иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами.
Градостроительная деятельность - деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей указанных территорий и поселений.
Градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития муниципального образования (генеральный план города, проект черты города, другая документация), а также о застройке территории (проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки, другие проекты).
Градостроительный регламент - совокупность установленных настоящими Правилами видов и параметров разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой из зон, обозначенных на карте градостроительного зонирования.
Дополнительные градостроительные регламенты - дополнительные требования и ограничения деятельности на земельных участках, установленные с позиций охраны природной и историко-культурной среды.
Земли общего пользования - земли в городах, поселках, сельских поселениях, состоящие из земельных участков, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и другие), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и др.), полигонов для захоронения не утилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий, и других земель, служащих для удовлетворения нужд населения города, поселка, сельского поселения.
Зона (территориальная зона) - часть территории населенного пункта (поселения), применительно к которой и, соответственно, ко всем земельным участкам и иным объектам недвижимости, там расположенным, устанавливается единый градостроительный регламент разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости.
Зонирование - деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий города с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
Зонирование с установлением градостроительных регламентов - деятельность органов местного самоуправления по разработке и реализации нормативного правового акта зонирования - правил землепользования и застройки посредством разделения территории города на зоны с определением для каждой из них границ и градостроительных регламентов.
Изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка или строений, сооружений на нем, а также изменение их параметров (включая изменение размеров земельного участка) при подготовке и осуществлении строительства новых, реконструкции, перемещения или сноса существующих строений или сооружений, при осуществлении иных действий.
Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города. Интенсивность - отношение результата к неизменному ресурсу - территории.
Компактная территория - территория, в пределах которой наблюдается сильное взаимодействие между объектами.
Критерий - признак, на основании которого производится оценка, определение или классификация чего-либо.
Квартал - структурный элемент жилой застройки, не расчлененный улицами и дорогами, в пределах которого могут размещаться учреждения и предприятия повседневного пользования. Границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи.
Коэффициент строительного использования земельного участка - отношение общей площади всех строений на участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная разрешенная общая площадь строений на участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка.
Красные линии - границы, отделяющие территории кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры от улиц, проездов и площадей в городских и сельских поселениях.
Линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые на планах по красным линиям или с отступом от красных линий.
Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности.
Многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома земельный участок.
Объект землеустройства - территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков с отступом от границ земельных участков, предписывающие места расположения внешних контуров проектируемых и возводимых строений.
Объекты недвижимости в градостроительстве - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абзаце первом пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения).
Отклонение от Правил - санкционированное (в порядке, установленном настоящими Правилами) для конкретного земельного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высота построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д., обусловленное невозможностью использовать участок в соответствии с настоящими Правилами по причине его малого размера, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик.
Проектная документация - графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация подготавливается для отдельных объектов и земельных участков (в отличие от градостроительной документации для массивов территории) и используется для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке.
Прибрежная защитная зона - часть водоохранной зоны, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования.
Регламент - совокупность правил, определяющих порядок деятельности государства, органа, учреждения, организации.
Разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом;
ограничения на использование недвижимости, установленные в соответствии с законодательством, а также сервитуты.
Разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя земельного участка осуществить строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории.
Сервитут - ограниченное право пользования; право прохода по земельному участку соседа; право третьих лиц на пользование землей.
Строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами).
Траст - доверительная собственность (передача имущества и имущественных прав, принадлежащих учредителю в силу права собственности на определенный срок доверительному собственнику).
Экстенсивность - связана с увеличением ресурса за счет расширения земель для целевого использования; противоположна интенсивности.
Глава 2.Общие положения
1.Настоящие Правила, в соответствии с законодательством Российской Федерации - Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации вводят в Ивдельском городском округе систему регулирования, использования и изменения объектов недвижимости в муниципальном образовании посредством введения градостроительных регламентов землепользования и застройки, которая основана на зонировании - делении всей территории в границах городской черты на зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих зон, с целью:
- защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки;
- обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;
- подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости;
- контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.
2.Основанная на зонировании система регулирования землепользования и застройки предназначена для:
- реализации планов и программ развития городской территории, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;
- установления правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости;
- создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и благоустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами;
- обеспечения свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения общественных слушаний;
- обеспечения контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.
3.Настоящие Правила регламентируют деятельность должностных, а также физических и юридических лиц в отношении:
- зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;
- разделения (межевания) городской территории на земельные участки;
- предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;
- подготовки оснований для принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд;
- согласования проектной документации;
- приведения в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной градостроительной документации;
- предоставления разрешений на строительство, эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;
- контроля над использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;
- обеспечения открытости и доступности информации о застройке и землепользовании для физических и юридических лиц, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;
- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан.
1.ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЕ РЕГЛАМЕНТЫ И ИХ ПРИМЕНЕНИЕ
1.1.Решения по застройке и землепользованию принимаются в соответствии с генеральным планом развития города, иной градостроительной документацией и на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности. Исключения составляют:
- состоящие в официальных списках недвижимые памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в индивидуальном порядке (вне системы зонирования) согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;
- состоящие в официальных списках памятники природы и охраняемые природные территории, решения по которым принимаются в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;
- транспортные и инженерно-технические коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные магистрали, улицы, дороги, проезды, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется. Использование территорий существующих и проектируемых автомобильных и железных дорог, а также технических зон инженерных сооружений и других линейных объектов определяется их целевым назначением. Перечни объектов, разрешенных к размещению в границах отвода указанных территорий, определяются соответствующими нормативными правовыми актами, утвержденными в установленном порядке.
1.2.Территориальные зоны выделяются на карте градостроительного зонирования территорий города Ивделя.
1.3.На карте градостроительного зонирования территорий города Ивделя выделяются зоны градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости.
Зоны на указанных картах перекрывают всю территорию городской черты.
Границы зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон. Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух (или более) зонах. Границы зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом общности функциональных и параметрических характеристик недвижимости, а также требования о взаимном не причинении несоразмерного вреда друг другу рядом расположенными объектами недвижимости. Границы зон на карте зонирования устанавливаются по:
- центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;
- красным линиям;
- границам земельных участков;
- границам и осям полос отвода для коммуникаций;
- административным границам города, районов в составе города;
- естественным границам природных объектов;
- иным границам.
1.4.Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах городской черты разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
- основным градостроительным регламентам настоящих Правил;
- иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая нормативные правовые акты и договоры об установлении публичных и частных сервитутов, иные документы).
1.5.Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости включает:
- основные виды разрешенного использования недвижимости;
- виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования сопутствующий вид использования не считается разрешенным;
- виды использования недвижимости, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий (условно разрешенные), для которых необходимо получение специальных согласований с проведением общественных слушаний.
Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках настоящих Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.
Для каждой зоны, выделенной на карте зонирования, устанавливается, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.
1.6.Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с законодательством по своему усмотрению выбирать и менять виды использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон. С этой целью собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости:
- при неосуществлении строительства в случаях, когда изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой не связано с конструктивными преобразованиями, соответствует зонированию территории, направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в администрация Ивдельского городского округа (далее - Администрация);
- в остальных случаях, например, когда изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования связано с конструктивными преобразованиями построек, получает разрешение на строительство (за исключением случаев, изложенных в нормативной документации и настоящих Правилах) и другие необходимые документы.
1.7.Градостроительные регламенты по параметрам разрешенного строительного изменения объектов недвижимости могут включать:
- размеры (минимальные и (или) максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и пределов глубины участков;
- минимальные отступы построек от границ земельных участков, фиксирующие "пятно застройки", за пределами которого возводить строения запрещено;
- предельную (максимальную и (или) минимальную) этажность (высоту) построек;
- максимальный процент застройки участков;
- максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков.
1.8.Сочетание указанных параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой зоне.
1.9.При необходимости в пределах зон, выделенных по видам разрешенного использования недвижимости, могут использоваться несколько подзон с различными сочетаниями параметров разрешенного строительного изменения недвижимости, но с одинаковыми списками видов разрешенного использования недвижимости.
1.10.Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.), являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, что должно подтверждаться при согласовании проектной документации.
Инженерно-технические объекты, сооружения, предназначенные для обеспечения, функционирования и нормальной эксплуатации объектов недвижимости в пределах территории одного или нескольких кварталов (зон), расположение которых требует отдельного земельного участка, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований.
2.ОТКРЫТОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ИНФОРМАЦИИ О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ И ЗАСТРОЙКЕ
2.1.Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и иные документы, являются открытыми для всех физических и юридических лиц, а также должностных лиц, за исключением данных, не подлежащих разглашению в установленном законом порядке.
Администрация обеспечивает возможность ознакомления с настоящими Правилами всех желающих путем:
- публикации настоящих Правил в газете и открытой продажи их копий;
- создания условия для ознакомления с настоящими Правилами в полном комплекте с входящими в их состав картографическими и иными документами в отделе по архитектуре и градостроительству;
- предоставления Отделом по архитектуре и градостроительству физическим и юридическим лицам услуг по оформлению выписок из настоящих Правил, а также по изготовлению необходимых копий, в том числе копий картографических документов и их фрагментов, характеризующих условия землепользования и застройки применительно к отдельным земельным участкам и их массивам (кварталам, микрорайонам).
2.2.Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки в соответствии с законодательством.
Глава 3.Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу настоящих правил
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ОТНОСЯЩИЕСЯ К РАНЕЕ ВОЗНИКШИМ ПРАВАМ
1.1.Принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты Ивдельского городского округа по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
1.2.Права на строительные изменения объектов недвижимости, предоставленные в форме разрешения на строительство, остаются в силе при условии, что на день принятия настоящих Правил срок действия разрешения на строительство не истек.
1.3.Объекты недвижимости, существовавшие до вступления в силу настоящих Правил, являются несоответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты:
- имеют виды использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон;
- имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки, высота (этажность) построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных настоящими Правилами.
1.4.Постановлением Главы Ивдельского городского округа может быть придан статус несоответствия:
- производственным и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы зоны расположения этих объектов, и функционирование которых наносит несоразмерный ущерб владельцам соседних объектов недвижимости, то есть значительно снижается стоимость этих объектов;
- объектам недвижимости, расположенным за границей красных линий, установленных утвержденной градостроительной документацией для реализации общественных нужд - прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций.
Глава 4.Участники отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки
1.ЛИЦА, ОСУЩЕСТВЛЯЮЩИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ И ЗАСТРОЙКУ
1.1.Настоящие Правила регулируют действия физических и юридических лиц, которые:
- участвуют в торгах (конкурсах, аукционах), подготавливаемых и проводимых Комитетом управления муниципальным имуществом Ивдельского городского округа и Министерства управления государственным имуществом Свердловской области, по предоставлению прав собственности или аренды на сформированные земельные участки в целях нового строительства;
- обращаются в администрацию Ивдельского городского округа с заявкой о предоставлении земельного участка (участков) для нового строительства, реконструкции и осуществляют действия по формированию земельных участков как объектов недвижимости;
- владея земельными участками, иными объектами недвижимости, осуществляют их текущее использование, а также подготавливают проектную документацию и осуществляют в соответствии с ней строительство, реконструкцию, иные изменения недвижимости.
1.2.Действия, указанные в пункте 1.1 настоящей статьи, и другие действия могут также регулироваться иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, детализирующими нормы настоящих Правил. К другим действиям физических и юридических лиц относятся:
- возведение некапитальных строений (таких, как палатки, киоски, павильоны, металлические гаражи и т.д.) на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности и передаваемых в краткосрочную аренду (посредством переговоров между этими лицами и администрацией);
- переоформление одного вида ранее предоставленного права на земельный участок на другой, в том числе приватизация земельных участков под приватизированными предприятиями, переоформление права пожизненного наследуемого владения или права бессрочного пользования на право собственности и т.д.;
- разделение (межевание) территории сложившейся застройки на несколько земельных участков;
- иные действия, связанные с подготовкой и реализацией общественных или частных планов по застройке и землепользованию.
1.3.Лица, осуществляющие в Ивдельском городском округе землепользование и застройку от имени государственных органов, выполняют требования законодательства и настоящих Правил в части соблюдения градостроительных регламентов.
2.КОМИССИЯ ПО ВЫБОРУ И СОГЛАСОВАНИЮ МЕСТА РАЗМЕЩЕНИЯ ОБЪЕКТА НА ТЕРРИТОРИИ ИВДЕЛЬСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА
2.1.Комиссия по выбору и согласованию места размещения объекта на территории Ивдельского городского округа является постоянно действующей.
2.2.Комиссии создается на основании распоряжения Главы Ивдельского городского округа и осуществляют свою деятельность в пределах предоставленных полномочий в соответствии с Положениями, утвержденными Постановлениями Главы Ивдельского городского округа.
3.ОПРОС ОБЩЕСТВЕННОГО МНЕНИЯ
3.1.При осуществлении землепользования и застройки проводится опрос общественного мнения проводятся с целью:
- предотвращения ущерба, который может быть нанесен жильцам домов, оказавшихся в непосредственном соприкосновении со строительными площадками, а также владельцам сопряженных объектов недвижимости тем видом деятельности, по поводу которого испрашивается разрешение (специальное согласование и установление границ земельных участков);
- информирования общественности и обеспечения права участия граждан в принятии решений, а также их права контролировать принятие администрацией Ивдельского городского округа решений по застройке и землепользованию.
Опрос общественного мнения проводятся физическим или юридическим лицом, по вопросам:
- размещения объектов строительства, не предусмотренных действующей градостроительной документацией;
- реконструкции существующих объектов строительства, проведение которой связано с предоставлением земель общего пользования;
- размещения в соответствии с действующим законодательством объектов строительства, связанного с изъятием земель, используемых физическими и юридическими лицами;
- изменения градостроительных регламентов зон (изменение в зонировании), внесение иных изменений и дополнений в настоящие Правила.
3.2.Материалы для проведения опроса общественного мнения (проект постановления, уведомления, иные необходимые материалы) и результаты опроса (протокол и др.) готовятся Отделом по архитектуре и градостроительству.
Физическое или юридическое лицо обязаны провести опросы общественного мнения на основании постановления Главы Ивдельского городского округа, в котором указывается сроки исполнения опроса.
Глава 5.Условия и общие принципы организации процесса формирования и предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
1.ОСНОВНЫЕ НОРМЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ ДЕЙСТВИЯ ПО ПРЕДОСТАВЛЕНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
1.1.Настоящая глава в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137-ФЗ, Постановлением Правительства Свердловской области "О полномочиях исполнительных органов государственной власти Свердловской области по предоставлению в собственность и пользование находящихся в собственности земельных участков, расположенных на территории Свердловской области, контролю по их использованию, изъятию и прекращению прав на них" N 317 от 14.05.2002 определяет условия и общие принципы организации процесса формирования земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подготавливаемых для вовлечения их в оборот, а также основы порядка предоставления администрацией Ивдельского городского округа сформированных для строительства земельных участков физическим и юридическим лицам на правах аренды или собственности.
Основные нормы, регулирующие действия по формированию и предоставлению земельных участков в Ивдельском городском округе, детализируются Положением "О предоставлении земельных участков на территории Ивдельского городского округа", утвержденным Решением Ивдельской городской Думы от 24.08.2006 N 231.
2.ПРИНЦИПЫ ОРГАНИЗАЦИИ ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫХ РАБОТ ПО ФОРМИРОВАНИЮ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ИХ ПОСЛЕДУЮЩЕГО ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКИМ И ЮРИДИЧЕСКИМ ЛИЦАМ ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
2.1.Земельные участки являются сформированными и подготовленными для передачи физическим и юридическим лицам для строительства, если они свободны от прав третьих лиц (за исключением тех, которые определены посредством сервитутов), и для них установлены:
- необходимые ограничения на использование и застройку (градостроительные регламенты);
- границы;
- технические условия подключения объектов предстоящего строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
2.2.Подготовительные работы по формированию земельных участков как объектов недвижимости могут проводиться по инициативе и за счет средств:
- органов местного самоуправления, государственных органов;
- физических и юридических лиц.
2.3.В зависимости от конкретных условий используются два способа организации подготовительных работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости:
1) межевание с планами сформированных земельных участков, выставляемых на торги - в случаях застроенных и незастроенных территорий, когда имеются свободные от прав третьих лиц земельные участки;
2) проведение конкурсов среди инвесторов, застройщиков на приобретение ими права реконструкции застроенных территорий с последующим предоставлением прав аренды или собственности на сформированные земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц - в случаях застроенных территорий, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки.
Общие принципы организации подготовительных работ в указанных случаях определяются настоящими Правилами, которые детализируются в иных нормативных правовых актах органа местного самоуправления.
2.4.Подготовительные работы по формированию земельных участков как объектов недвижимости, а также последующие работы на застроенных территориях, в случаях, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки, проводятся в следующей последовательности:
1) подготовка и проведение администрацией Ивдельского городского округа конкурса среди инвесторов, застройщиков с целью выбора наилучшего предложения (градостроительной концепции и бизнес-плана) по реконструкции застроенной территории и заключение с победителем инвестиционного соглашения на осуществление реконструкции;
2) выполнение условий и обязательств инвестиционного соглашения в части освобождения территории от прав третьих лиц, формирования земельных участков как объектов недвижимости и передача прав на них инвестору (инвесторам):
- подготовка, согласование, проведение экспертизы, проведение опроса общественного мнения по обсуждению градостроительной документации (проектов планировки, межевания или застройки) и ее утверждение;
- освобождение реконструируемой территории от прав третьих лиц путем заключения индивидуальных соглашений и переселения жильцов из жилого фонда, перебазирования юридических лиц (при необходимости и их согласии) с предоставлением адекватных и взаимосогласованных компенсаций;
- проведение работ по межеванию (перемежеванию) освобожденной от прав третьих лиц территории (в соответствии с утвержденной градостроительной документацией), подготовка планов земельных участков и проведение государственного кадастрового учета вновь сформированных земельных участков, освобожденных от прав третьих лиц;
- продажа инвестору (инвесторам) прав собственности или аренды на вновь сформированные земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц, регистрация указанных прав;
3) выполнение инвестором и администрацией Ивдельского городского округа условий и обязательств инвестиционного соглашения в части реконструкции территории, освобожденной от прав третьих лиц, и реализации построенных (реконструированных) объектов:
- подготовка проектной документации на строительство объектов на вновь сформированных земельных участках по АПЗ; подготовка технических условий под подключение проектируемых объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; согласование, проведение экспертизы проектной документации, получение разрешений на строительство;
- осуществление строительства (включая строительство сетей и объектов инженерно-технического обеспечения), ввод построенных объектов в эксплуатацию, учет и регистрация прав собственности инвесторов на построенные объекты;
- реализация построенных объектов путем их продажи, сдачи в аренду;
- распределение средств от реализации инвестиционного проекта между инвестором и администрацией Ивдельского городского округа, подписание документов о взаимном выполнении условий и обязательств по инвестиционному соглашению.
Представляемый на конкурс бизнес-план по реконструкции застроенной территории должен включать следующие позиции:
- порядок согласования градостроительной документации с правообладателями недвижимости, права которых будут затронуты реализацией проекта (например, с лицами, которым будет предложено переселиться в другие места);
- расчет затрат на переселение;
- доказательство наличия финансовых возможностей у конкурсанта осуществить затраты на переселение, т.е. на освобождение недвижимости от прав третьих лиц;
- расчет затрат на развитие инженерно-технической инфраструктуры;
- предложение цены, которую конкурсант готов заплатить за предоставление прав собственности (иных прав) на освобожденные земельные участки, иные объекты недвижимости;
- расчет прибыльности проекта (баланс показателей прироста площадей, стоимости сноса, ожидаемых продажных цен вновь построенных площадей и т.д.);
- поэтапный график реализации проекта, включая планируемые даты приобретения прав на земельные участки;
- возможности получения ипотечных кредитов под залог недвижимости, страхование рисков и т.д.
Инвестиционное соглашение, заключаемое администрацией Ивдельского городского округа с победителем конкурса, должно содержать совместные обязательства о:
- порядке и сроках проведения согласования, экспертизы, общественного обсуждения и утверждения градостроительной документации;
- заключении индивидуальных договоров со всеми правообладателями недвижимости (потенциальными переселенцами);
- строительстве объектов инженерно-технической инфраструктуры;
- прочие совместные обязательства.
Глава 6.Регулирование использования зданий, строений, сооружений, помещений
1.ОБЩЕСТВЕННЫЕ, ПРОМЫШЛЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ
(ВКЛЮЧАЯ ВСТРОЕННЫЕ И ПРИСТРОЕННЫЕ В ЖИЛЫЕ ДОМА)
1.1.Владельцы всех общественных зданий и сооружений обязаны поддерживать их в проектном состоянии.
1.2.Любые изменения зданий должны сопровождаться разработкой необходимой проектной документации, утверждаемой в установленном законом порядке.
1.3.Декоративные изменения зданий (фасадов, цветовое решение, размещение и изменение рекламных установок, размещение на фасадах элементов инженерных систем) должны сопровождаться разработкой проектов фасадов и утверждаться в администрации Ивдельского городского округа.
2.МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА
2.1.Изменения планировок квартир, включая изменения внутридомовых инженерных систем, проводятся в соответствии с Положением "О порядке переустройства и перепланировки жилых помещений на территории Ивдельского городского округа", утвержденным Решением Думы от 24 августа 2006 года N 238.
2.2.Любые изменения зданий должны сопровождаться разработкой необходимой проектной документации, утверждаемой в установленном законом порядке.
2.3.Декоративные изменения фасадов жилых домов (перекраска, размещение решеток, размещение и изменение рекламных установок) должны сопровождаться разработкой проектов фасадов и утверждаться в администрации Ивдельского городского округа.
3.ИНДИВИДУАЛЬНЫЕ ЖИЛЫЕ ДОМА
3.1.К строительству жилого дома застройщик приступает с момента надлежащего, в соответствии с действующим законодательством, оформления прав на земельный участок.
3.2.Застройщик обязан заключить с администрацией Ивдельского городского округа договор "О возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке".
Строительные работы должны вестись с таким расчетом, чтобы вся постройка была закончена в течение времени, оговоренного в договоре. В противном случае при нарушении нормативного срока строительства наступают последствия, предусмотренные законодательством.
Временные жилые строения, возведенные на период строительства основного жилого дома, сносятся застройщиком по окончании строительных работ до принятия жилого дома в эксплуатацию.
Изменение проекта в ходе строительства жилого дома производится только с разрешения Начальника отдела по архитектуре и градостроительства.
При разрушении жилого дома в результате пожара или других стихийных бедствий право на земельный участок собственников либо владельцев жилого дома сохраняется, если они в течение трех лет приступят к восстановлению разрушенного дома или возведению нового.
Восстановление разрушенного дома либо строительство нового дома осуществляется на основании постановления Главы Ивдельского городского округа по строительному паспорту, разработанному в установленном порядке.
3.3.Индивидуальные жилые дома поддерживаются их владельцами в состоянии, соответствующем утвержденному строительному паспорту жилого дома и плану застройки земельного участка.
3.4.Владелец индивидуального жилого дома по мере необходимости проводит текущий и капитальный ремонт жилого дома, в том числе его фасадов, за свой счет.
3.5.Любые планировочные и декоративные изменения фасадов жилого дома производятся владельцем жилого дома на основании утвержденных изменений строительного паспорта жилого дома.
3.6.Дополнительная застройка приусадебного участка осуществляется на основании согласования места размещения объекта с органами регламентирующими застройку и по постановлению Главы Ивдельского городского округа.
Глава 7.Регулирование использования земель поселений
1.ЗЕМЛИ ОБЩЕГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
1.1.Земли общего пользования используются в интересах всех граждан и не могут быть использованы в интересах отдельных граждан, за исключением временно арендуемых земельных участков.
1.2.На землях общего пользования разрешается возведение капитальных зданий, строений и сооружений с разрешения органов местного самоуправления в соответствии с целевым назначением этих земель, а также временных строений и сооружений облегченного типа (палатки, киоски и другие строения и сооружения).
1.3.Земли общего пользования могут ограждаться в целях их нецелевого использования только с разрешения администрации Ивдельского городского округа. Установка ограждения может быть временной на срок, определяемый администрацией, и не должна нарушать права и интересы соседних землепользователей.
1.4.На землях общего пользования запрещается постоянное (более одного месяца) хранение материалов хозяйственного назначения (стройматериалы, сено и т.д.) и транспортных средств.
1.5.На землях общего пользования запрещается размещение индивидуальных подземных и наземных инженерных сооружений, в том числе выгребных ям, емкостей и бункеров, овощных ям, колодцев.
2.ВНУТРИКВАРТАЛЬНЫЕ ЗЕМЛИ РАЙОНОВ МНОГОКВАРТИРНОЙ ЗАСТРОЙКИ
2.1.Внутриквартальные земли районов многоквартирной застройки не могут быть использованы в интересах отдельных граждан (в том числе огораживание) за исключением объектов общественного обслуживания, ограждение которых предусматривается нормами (школы, детские сады, спортивные площадки, хозяйственные дворы объектов торговли и обслуживания).
2.2.Внутриквартальные земли могут быть закреплены за существующими и проектирующимися объектами по нормам обеспечения либо пропорционально эксплуатационным площадям жилых домов с выделением земель, занятых транспортными (магистральными) инженерными сетями, а также земель общего пользования.
2.3.На внутриквартальных землях районов многоквартирной застройки запрещается постоянное (более одного месяца) хранение материалов хозяйственного назначения (стройматериалы, сено и т.д.) и транспортных средств.
3.ВНУТРИКВАРТАЛЬНЫЕ ЗЕМЛИ РАЙОНОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЗАСТРОЙКИ
3.1.Отвод земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов производится в соответствии с разработанными и утвержденными проектами планировки и застройки.
При предоставления земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов в застроенных кварталах с установленными сверх нормы земельными участками вопрос изъятия части земельного участка из существующих домовладений может быть решен в случае перепланировки кварталов. Отвод участков в этом случае осуществляется в соответствии с проектами перепланировки кварталов.
Проекты перепланировки разрабатываются проектными организациями и согласовываются с отделом по архитектуре и градостроительства.
Предприятия, учреждения и организации, ведущие строительство в районах индивидуальной застройки, принимают в установленном порядке участие в сооружении общих сетей водоснабжения, канализации и энергоснабжения, а также в благоустройстве районов.
Все виды благоустройства в районах индивидуального жилищного строительства производятся с разрешения администрации Ивдельского городского округа.
Контроль за качеством возводимых строений и инженерных сооружений, производством работ по благоустройству улиц, проездов, а также за соблюдением установленных проектом красных линий, линий регулирования застройки осуществляется Отделом по архитектуре и градостроительства.
3.2.В целях обеспечения прав смежных землепользователей допускается возведение между ними заборов (технологический забор), выполняющих роль межевых знаков, высотой не более 1,5 м с прозрачностью ограждения не менее 50% (решетчатый забор) для обеспечения инсоляции смежных участков.
Забор, ограждающий участок от земель общего пользования (фасадный), устанавливается по красной линии улицы в соответствии с градостроительным регламентом.
В случае необходимости, в обеспечение прав смежных землепользователей Отдел по архитектуре и градостроительства на основании предписания имеет право обязать землепользователя возвести забор, ограждающий внутриквартальную территорию.
Размещение дворовых хозяйственных построек, за исключением гаражей, допускается в "пятне застройки" земельного участка без выноса их на линию застройки улицы.
3.3.На данных землях запрещается постоянное (более одного месяца) хранение материалов хозяйственного назначения (стройматериалы, сено и т.д.) и транспортных средств.