Решение от 25.02.2010 г № 43/3
Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа Среднеуральск
Сорок третье заседание
РЕШЕНИЕ
от 25 февраля 2010 г. N 43/3
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
ГОРОДСКОГО ОКРУГА СРЕДНЕУРАЛЬСК
В целях обеспечения устойчивого развития территории городского округа, учета и соблюдения интересов граждан, в соответствии со статьей 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заключением о результатах публичных слушаний по проекту Правил землепользования и застройки городского округа Среднеуральск 16 января 2010 года, руководствуясь статьей 23 Устава городского округа Среднеуральск, Дума городского округа Среднеуральск решила:
1.Утвердить Правила землепользования и застройки городского округа Среднеуральск (прилагаются).
2.Настоящее Решение вступает в силу со дня его официального опубликования.
3.Опубликовать настоящее Решение в газете "Среднеуральская волна".
4.Контроль исполнения настоящего Решения возложить на председателя Думы городского округа Среднеуральск В.А. Черноусова.
Глава
городского округа Среднеуральск
В.П.ЗЛОДЕЕВ
Председатель Думы
городского округа Среднеуральск
В.А.ЧЕРНОУСОВ
ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
ГОРОДСКОГО ОКРУГА СРЕДНЕУРАЛЬСК
Правила землепользования и застройки городского округа Среднеуральск (далее - Правила) являются нормативным правовым актом, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", иными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами Свердловской области, Уставом городского округа Среднеуральск, генеральным планом городского округа Среднеуральск, а также с учетом положений иных актов и документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития городского округа Среднеуральск, охраны его культурного наследия, окружающей среды и рационального использования природных ресурсов.
Часть I.Порядок регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования
Глава 1.Общие положения
Статья 1.Основные понятия, используемые в Правилах
Понятия, используемые в настоящих Правилах, применяются в следующем значении:
акт приемки - оформленный в соответствии с требованиями гражданского законодательства документ, подписанный застройщиком (заказчиком) и исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) работ по строительству, реконструкции, удостоверяющий, что обязательства исполнителя (подрядчика, генерального подрядчика) перед застройщиком (заказчиком) выполнены, результаты работ соответствуют градостроительному плану земельного участка, утвержденной проектной документации, требованиям технических регламентов, иным условиям договора и что застройщик (заказчик) принимает выполненные исполнителем (подрядчиком, генеральным подрядчиком) работы;
арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, договору субаренды;
архитектурный проект (эскизный проект) - архитектурная часть документации для строительства и градостроительной документации, содержащая архитектурные решения, которые комплексно учитывают требования к объекту;
блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, разделенных между собой стенами без проемов (брандмауэрами), каждая из таких квартир имеет доступ на отдельный земельный участок с выходом на территорию общего пользования (улицу, проезд);
виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу поименования этих видов деятельности и объектов в статье 57 настоящих Правил при условии обязательного соблюдения требований, установленных законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами, нормативно-техническими документами;
водоохранная зона - территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим ограничения хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира;
виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности и использования земельных участков, объекты капитального строительства, установленные применительно к каждой территориальной зоне, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу поименования этих видов деятельности и объектов настоящих Правилах на территории городского округа;
вспомогательные виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, объекты, осуществлять и размещать которые на земельных участках разрешено в силу поименования этих видов деятельности и объектов в статье 40 настоящих Правил в составе градостроительных регламентов применительно к соответствующим территориальным зонам при том, что такие виды деятельности, объекты допустимы только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования недвижимости и условно разрешенным видам использования недвижимости и осуществляются совместно с ними;
высота здания, строения, сооружения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши здания или до наивысшей точки конька скатной крыши здания, до наивысшей точки строения, сооружения; может устанавливаться в составе градостроительного регламента применительно к соответствующей территориальной зоне, обозначенной на карте градостроительного зонирования;
градорегулирование - регулирование градостроительной деятельности, осуществляемое органами государственной власти и органами местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации, законодательством Свердловской области, нормативными правовыми актами городского округа Среднеуральск
генеральный план городского округа - основной градостроительный документ о градостроительном планировании развития территории городского округа, определяющий в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления и границы развития территории городского округа, градостроительное зонирование территории, развитие инженерной транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых территорий, экологическому и социальному благополучию;
градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
градостроительный план земельного участка - документ, подготавливаемый в составе документации по планировке территории (или как отдельный документ - в установленных случаях), содержащий информацию о границах и разрешенном использовании земельного участка, используемый для установления на местности границ земельного участка, выделенного посредством планировки из состава государственных или муниципальных земель, принятия решений о предоставлении физическим и юридическим лицам прав на земельный участок, об изъятии, в том числе путем выкупа, о резервировании земельного участка, его части для государственных или муниципальных нужд, разработки проектной документации для строительства, выдачи разрешения на строительство, выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
градостроительный регламент - устанавливаемые настоящими Правилами в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленные проектом зон охраны объектов культурного наследия, санитарно-защитными, водоохранными зонами и иными зонами с особыми условиями использования территорий;
допустимые изменения объектов недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости в пределах установленных градостроительных регламентов;
жилой дом - индивидуально определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного назначения, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;
застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта;
заказчик - физическое или юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком представлять интересы застройщика при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, в том числе обеспечивает от имени застройщика заключение договоров с исполнителями, подрядчиками, осуществление контроля на стадии выполнения и приемки работ;
зеленые насаждения - деревья, кустарники, цветники, газоны;
землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;
изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка, или зданий, строений, сооружений на нем, а также изменение их параметров (включая изменение размеров земельного участка) при подготовке и осуществлении строительства, реконструкции, перемещения или сноса существующих зданий, строений, сооружений;
инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города;
коэффициент строительного использования земельного участка - вид градостроительного регламента (в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства), определяемый как отношение суммарной общей площади всех зданий, строений, сооружений на земельном участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений, которые разрешается построить на земельном участке, определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка;
красные линии - линии, которые устанавливаются посредством проектов планировки и обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты);
линии градостроительного регулирования - красные линии; границы земельных участков; линии, обозначающие минимальные отступы построек от границ земельных участков (включая линии регулирования застройки); границы зон действия публичных сервитутов вдоль инженерно-технических коммуникаций, границы зон изъятия, в том числе путем выкупа, резервирования земельных участков, зданий, строений, сооружений для государственных или муниципальных нужд; границы санитарно-защитных, водоохранных и иных зон ограничений использования земельных участков, зданий, строений, сооружений;
линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые в документации по планировке территории (в том числе в градостроительных планах земельных участков) по красным линиям, или с отступом от красных линий и предписывающие расположение внешних контуров проектируемых зданий, строений, сооружений;
многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома земельный участок;
объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, а также объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
подрядчик - физическое или юридическое лицо, осуществляющее по договору с застройщиком (заказчиком) работы по строительству, реконструкции, капитальному ремонту зданий, строений, сооружений, их частей;
прибрежная защитная полоса - часть водоохранной зоны, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования;
проектная документация - графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции, и капитального ремонта объектов недвижимости, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация подготавливается на основании градостроительных планов земельных участков для отдельных объектов и используется для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке;
процент застройки участка - вид градостроительного регламента в части предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, выраженный в процентах показатель, устанавливающий, какая максимальная часть площади каждого земельного участка, расположенного в соответствующей территориальной зоне, может быть занята зданиями, строениями и сооружениями;
публичный сервитут - право ограниченного пользования недвижимостью, установленное законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления с учетом результатов публичных слушаний по обсуждению документации по планировке территории, в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков;
разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством Свердловской области;
разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование недвижимости, установленными в соответствии с законодательством, а также публичными сервитутами;
разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации;
реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (этажности), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения;
строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами);
строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства);
территориальные зоны - зоны, для которых в настоящих Правилах определены границы и установлены градостроительные регламенты;
территории общего пользования - отграничиваемая красными линиями от иных территорий совокупность земельных участков (включая дороги, улицы, проезды, площади, скверы, бульвары, набережные), которые не подлежат приватизации и беспрепятственно используются неограниченным кругом лиц;
технические регламенты - документы, которые приняты международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента Российской Федерации, или постановлением Правительства Российской Федерации, и устанавливают обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям, процессам производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации);
условно-разрешенные виды использования земельных участков и иных объектов недвижимости - виды использования, требующие специальных согласований посредством публичных слушаний.
Статья 2.Основания введения, назначение и состав Правил
1.Настоящие Правила в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации вводят в городском округе Среднеуральск систему регулирования землепользования и застройки, которая основана на градостроительном зонировании - делении всей территории в границах городского округа на территориальные зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон.
Целями введения системы регулирования землепользования и застройки, основанной на градостроительном зонировании, являются:
- создание условий для устойчивого развития территории городского округа, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
- создание условий для планировки территории городского округа;
- обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
- создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3.Настоящие Правила регламентируют деятельность должностных, а также физических и юридических лиц, в отношении:
- разработки документации по планировке территории городского округа Среднеуральск;
- изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- строительства (реконструкции) капитальных зданий и сооружений;
- разработки и согласования проектной документации;
- проведения публичных слушаний по вопросам градостроительства и землепользования;
- внесения изменений в настоящие Правила, включая изменение состава градостроительных регламентов, в том числе путем его дополнения применительно к различным территориальным зонам.
4.Настоящие Правила применяются наряду:
- с техническими регламентами и иными обязательными требованиями, установленными в соответствии с законодательством в целях обеспечения безопасности жизни и здоровья людей, надежности и безопасности зданий, строений и сооружений, защиты имущества, сохранения окружающей природной среды и объектов культурного наследия;
- с иными нормативными правовыми актами городского округа Среднеуральск по вопросам регулирования землепользования и застройки. Указанные акты применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
5.Порядок землепользования и застройки, установленный настоящими Правилами, включает:
- общие положения о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления городского округа Среднеуральск;
- общие положения о порядке разработки документации по планировке территории, определяемом исполнительными органами городского округа Среднеуральск;
- порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на основе градостроительных регламентов;
- порядок строительства капитальных зданий и сооружений, а также их капитального ремонта, реконструкции (если она затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов) на основе градостроительных регламентов.
6.Действие порядка землепользования и застройки территории, установленного настоящими Правилами, не распространяется на следующие изменения объектов градостроительной деятельности:
- ремонт существующих объектов капитального строительства, при проведении которого не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов;
- реконструкцию объектов капитального строительства, не затрагивающую конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не связанную с изменением величин установленных градостроительным регламентом параметров;
- реставрацию зданий и сооружений;
- текущий ремонт зданий и сооружений;
- внутренние перепланировки;
- замену инженерного и технологического оборудования;
- строительство временных строений и сооружений, в том числе предназначенных для нужд строительного процесса;
- внутренние отделочные работы и другие подобные изменения.
Указанные изменения объектов градостроительной деятельности осуществляются с соблюдением технических регламентов, иных нормативных требований в соответствии с порядками и положениями, утвержденными Думой городского округа Среднеуральск на основе законодательства Российской Федерации и Свердловской области.
7.Настоящие Правила состоят из преамбулы, частей I, II, III:
Часть 1.Порядок регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования.
Включает положения:
- о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления городского округа Среднеуральск;
- об использовании земельных участков и объектов капитального строительства, изменении видов их разрешенного использования, осуществлении строительства, реконструкции объектов капитального строительства правообладателями в границах принадлежащих им участков в установленном законом порядке;
- о подготовке документации по планировке территории;
- о проведении публичных слушаний по вопросам градостроительства, землепользования и застройки;
- о внесении изменений в Правила застройки;
- о регулировании иных вопросов землепользования и застройки в соответствии с компетенцией органов местного самоуправления городского округа.
Часть 2.Карта градостроительного зонирования территории городского округа.
Часть 3.Градостроительные регламенты и их применение.
8.Настоящие Правила обязательны для соблюдения органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, должностными лицами, осуществляющими и контролирующими градостроительную деятельность на территории городского округа Среднеуральск.
9.Соблюдение установленного настоящими Правилами порядка использования и застройки территории городского округа Среднеуральск обеспечивается органами местного самоуправления городского округа:
- при подготовке и принятии решений о разработке документации по планировке территории городского округа;
- при согласовании технических заданий на разработку проектов планировки и проектов межевания территорий;
- при проверке подготовленной на основании решения указанных органов документации по планировке территории на соответствие установленным законодательством требованиям;
- при утверждении документации по планировке территории, разработанной по решению указанных органов;
- при подготовке и выдаче заинтересованным физическим и юридическим лицам градостроительных планов земельных участков;
- при выдаче разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта капитального строительства и на вид использования земельного участка или объекта капитального строительства разрешенный по особому согласованию;
- при выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
- при проведении государственной экспертизы проектной документации объектов капитального строительства;
- при выдаче разрешений на строительство;
- при выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию;
10.Отношения по поводу самовольного занятия земельных участков, самовольного строительства, использования самовольно занятых земельных участков и самовольных построек регулируются гражданским и земельным законодательством.
Статья 3.Градостроительные регламенты и их применение
1.Решения по землепользованию и застройке принимаются в соответствии с документами территориального планирования, включая генеральный план городского округа и план реализации генерального плана, документацией по планировке территории и на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах территориальных зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же территориальной зоне земельные участки, иные объекты недвижимости, независимо от форм собственности.
Действие градостроительных регламентов не распространяется на земельные участки:
- включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия - недвижимых объектов культурного наследия и вновь выявленных объектов, представляющих историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме использования, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в индивидуальном порядке (вне системы градостроительного зонирования) согласно законодательству об объектах культурного наследия;
- в границах особо охраняемых природных территорий, индивидуальные решения по использованию которых принимаются вне системы градостроительного зонирования в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях;
- в границах территорий общего пользования;
- транспортных и инженерно-технических коммуникаций, в том числе железных дорог, автомобильных магистралей, улиц, дорог, проездов, иных линейных объектов, использование которых определяется их индивидуальным целевым назначением.
2.На карте в части II настоящих Правил выделены:
1) территориальные зоны;
2) зоны с особыми условиями использования территорий:
а) зоны действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия;
б) санитарно-защитные зоны;
в) водоохранные зоны;
г) иные зоны.
Границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка (за исключением земельных участков линейных объектов) только одной из территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования. В случаях, когда в пределах элементов планировочной структуры не выделены земельные участки, допускается установление территориальных зон применительно к планировочным элементам, частям планировочных элементов при соблюдении требования, согласно которому последующие действия по выделению земельных участков (совершаемые после введения в действие настоящих Правил):
а) производятся с учетом установленных границ территориальных зон;
б) являются основанием для внесения изменений в настоящие Правила в части изменения ранее установленных границ территориальных зон.
Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух или более территориальных зонах, выделенных на карте градостроительного зонирования, за исключением случаев, когда не завершены действия, определенные абзацем 2 настоящей части.
Границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом общности функциональных и параметрических характеристик недвижимости, а также требования о взаимном непричинении несоразмерного вреда друг другу рядом расположенными объектами недвижимости.
Границы территориальных зон на карте градостроительного зонирования устанавливаются по:
- красным линиям;
- границам земельных участков;
- границам или осям полос отвода для коммуникаций;
- административным границам города, районов в составе города;
- естественным границам природных объектов;
- иным границам.
3.К выделенным на карте градостроительного зонирования зонам приписаны градостроительные регламенты по видам и предельным параметрам разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости.
4.На карте градостроительного зонирования отображаются зоны действия ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия, принятые в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия, иных документов в части границ таких зон.
Ограничения действуют в пределах указанных зон и относятся к:
- сомасштабности исторически сложившейся среде (существующим зданиям, строениям, сооружениям) планируемых к созданию, реконструкции объектов недвижимости;
- особенностям оформления фасадов вновь создаваемых, реконструируемых зданий в соответствии с исторически сложившимся архитектурным окружением.
В пределах границ зон охраны объектов культурного наследия градостроительные регламенты, определенные настоящими Правилами, применяются с учетом ограничений по условиям охраны объектов культурного наследия.
5.На карте градостроительного зонирования отображаются зоны действия ограничений по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям, установленные в соответствии с федеральными законами, к которым приписаны ограничения на использование земельных участков и иных объектов недвижимости в целях охраны и рационального использования окружающей среды, обеспечения экологической безопасности и охраны здоровья населения. Изложение указанных ограничений содержится в статье 45 настоящих Правил.
6.К земельным участкам, иным объектам недвижимости, расположенным в пределах зон ограничений, отображенных на карте градостроительного зонирования, градостроительные регламенты, определенные применительно к соответствующим территориальным зонам, применяются с учетом ограничений, описание которых содержится в статье 45 настоящих Правил.
7.Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в границах городского округа Среднеуральск, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
- градостроительным регламентам, установленным частью III статьей 43 настоящих Правил;
- ограничениям по условиям охраны объектов культурного наследия - в случаях, когда объект недвижимости расположен в зоне охраны объектов культурного наследия;
- ограничениям по экологическим и санитарно-эпидемиологическим условиям - в случаях, когда земельный участок, иной объект недвижимости расположен в зонах действия соответствующих ограничений;
- иным документально зафиксированным ограничениям на использование объектов недвижимости (включая нормативные правовые акты об установлении публичных сервитутов, договоры об установлении частных сервитутов, иные предусмотренные законодательством документы).
8.Градостроительный регламент в части видов разрешенного использования недвижимости включает:
- основные виды разрешенного использования недвижимости, которые, при условии соблюдения технических регламентов не могут быть запрещены;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые только совместно с ними;
- условно разрешенные виды использования, требующие получения разрешения, которое принимается по результатам специального согласования (разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка - см. статью 12 настоящих Правил), проводимого, в том числе, с применением процедур публичных слушаний.
Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках части III настоящих Правил, являются запрещенными для соответствующей территориальной зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований, за исключением случая, когда такие виды использования признаются аналогичными видам разрешенного использования, указанным в составе градостроительного регламента, по последствиям их применения для характеристик городской среды. Заключение об указанной аналогии и выдача разрешения на применение соответствующего вида использования "по аналогии" осуществляется Управлением архитектуры и градостроительства городского округа Среднеуральск в порядке, изложенном в статье 12 Правил.
9.Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков, иных объектов недвижимости, вправе по своему усмотрению выбирать и менять вид (виды) использования недвижимости, разрешенные как основные и вспомогательные для соответствующих территориальных зон при условии соблюдения требований технических регламентов.
Порядок действий по реализации указанного права устанавливается законодательством, настоящими Правилами, иными нормативными правовыми актами городского округа Среднеуральск.
Указанный порядок устанавливается применительно к случаям, когда:
- при изменении одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях необходимо получение разрешения на строительство, предоставляемое в порядке статьи 16 настоящих Правил;
- при изменении одного вида разрешенного использования недвижимости на другой вид разрешенного использования не затрагиваются конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности объектов недвижимости. В этих случаях собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в Управление архитектуры и градостроительства городского округа Среднеуральск (далее - Управление архитектуры), которое в установленном порядке и в установленный срок предоставляет заключение о возможности или невозможности реализации намерений заявителя без осуществления конструктивных преобразований. Порядок действий в указанных случаях определяется нормативным правовым актом городского округа Среднеуральск.
10.Градостроительные регламенты в части предельных параметров разрешенного строительного изменения объектов недвижимости могут включать:
- размеры (минимальные и/или максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и предельной глубины земельных участков;
- минимальные отступы построек от границ земельных участков, фиксирующие "пятно застройки", за пределами которого возводить строения запрещено (линии регулирования застройки);
- предельную (максимальную и/или минимальную) этажность (высоту) построек;
- максимальный процент застройки участков (отношение суммарной площади участков, которая уже застроена и может быть застроена дополнительно, ко всей площади участков);
- максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков (отношение суммарной площади всех построек - существующих и которые могут быть построены дополнительно - к площади земельных участков);
- иные параметры.
Сочетания указанных параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой территориальной зоне, выделенной на карте градостроительного зонирования территории городского округа Среднеуральск.
В пределах территориальных зон, выделенных по видам разрешенного использования недвижимости, могут устанавливаться несколько подзон с различными сочетаниями параметров разрешенного строительного изменения недвижимости, но с одинаковыми списками видов разрешенного использования недвижимости.
Количество видов предельных параметров с установлением их значений применительно к различным территориальным зонам может увеличиваться путем последовательного внесения изменений в настоящие Правила, в том числе с использованием предложений, подготовленных на основе утвержденной документации по планировке территории.
11.На территориях общего пользования любых кварталов допускаются:
- внутриквартальные проезды, подъезды, разворотные площадки, автостоянки;
- газоны, иные озелененные территории;
- инженерные коммуникации;
- спортивные площадки;
- общественные туалеты;
- площадки для мусоросборников;
- санитарно-защитные полосы.
На территориях общего пользования в кварталах зон, допускающих жилые здания всех типов, кроме того допускаются:
- детские площадки;
- площадки для выгула собак.
12.Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в границах отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.) являются всегда разрешенными, при условии соответствия техническим регламентам.
Инженерно-технические объекты, сооружения, предназначенные для обеспечения функционирования и нормальной эксплуатации объектов недвижимости в пределах территории одного или нескольких элементов планировочной структуры, расположение которых требует отдельного земельного участка с установлением санитарно-защитных, иных защитных зон, определяются документацией по планировке территории.
Статья 4.Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке
Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и иные документы, являются открытыми для всех физических и юридических лиц, а также должностных лиц.
Администрация городского округа Среднеуральск обеспечивает возможность ознакомления с настоящими Правилами всем желающим путем:
- публикации настоящих Правил;
- размещения настоящих Правил на официальном сайте городского округа Среднеуральск в сети "Интернет";
- создания условий для ознакомления с настоящими Правилами в полном комплекте входящих в их состав картографических и иных документов в Управлении архитектуры, иных органах и организациях, уполномоченных в области регулирования землепользования и застройки в городском округе Среднеуральск;
- предоставления Управлением архитектуры физическим и юридическим лицам выписок из настоящих Правил, а также необходимых копий, в том числе копий картографических документов и их фрагментов, характеризующих условия землепользования и застройки применительно к отдельным земельным участкам и элементам планировочной структуры. Стоимость указанных услуг не может превышать стоимость затрат на изготовление копий соответствующих материалов.
Статья 5.Действие Правил по отношению к генеральному плану, документации по планировке территории, утвержденным органом местного самоуправления городского округа Среднеуральск
1.Со дня введения в действие настоящих Правил утвержденный Решением Думы городского округа Среднеуральск от...... N... генеральный план городского округа Среднеуральск (далее - генеральный план), а также документация по планировке территории, утвержденная Администрацией города Среднеуральска, действуют в части, не противоречащей настоящим Правилам.
2.Внесение изменений в генеральный план, утверждение иных документов территориального планирования (Российской Федерации, Свердловской области) применительно к территории городского округа Среднеуральск, внесение изменений в такие документы, внесение изменений в ранее утвержденную документацию по планировке территории, утверждение документации по планировке территории, а также утверждение и изменение иной документации по планировке территории (Российской Федерации, Свердловской области) не влечет автоматического изменения настоящих Правил.
Настоящие Правила могут быть изменены с учетом изменений генерального плана, изменений документации по планировке территории, утвержденной Главой городского округа Среднеуральск до введения в действие настоящих Правил, документации по планировке территории, утвержденной после введения в действие настоящих Правил.
3.После введения в действие настоящих Правил органы местного самоуправления городского округа Среднеуральск по представлению заключений Управления архитектуры, Комиссии по землепользованию и застройке вправе принимать решения о:
- подготовке предложений о внесении изменений в ранее утвержденный генеральный план с учетом настоящих Правил;
- приведении в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной и не реализованной документации по планировке территории, в том числе в части установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов;
- подготовке документации по планировке территории, которая после утверждения в установленном порядке может использоваться как основание для подготовки предложений о внесении изменений в настоящие Правила в части уточнения, изменения границ территориальных зон, состава территориальных зон, списков видов разрешенного использования недвижимости, состава и значений показателей предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства применительно к соответствующим территориальным зонам.
Глава 2.Права использования недвижимости, возникшие до введения в действие правил
Статья 6.Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам
1.Принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты городского округа Среднеуральск по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
2.Разрешения на строительство, реконструкцию, выданные физическим и юридическим лицам, до введения в действие настоящих Правил являются действительными.
3.Объекты недвижимости, существовавшие на законных основаниях до введения в действие настоящих Правил, или до внесения изменений в настоящие Правила являются несоответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты:
1) имеют вид (виды) использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон ;
2) имеют вид (виды) использования, которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон , но расположены в санитарно-защитных зонах и водоохранных зонах, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов согласно статье 45 настоящих Правил;
3) имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки - высота/этажность построек, процент застройки, коэффициент использования земельного участка) значений, установленных частью III настоящих Правил применительно к соответствующим территориальным зонам.
4.Постановлением Главы городского округа Среднеуральск по рекомендации Управления архитектуры может быть придан статус несоответствия разрешенному использованию и настоящим Правилам:
- производственным и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы территориальной зоны расположения этих объектов и функционирование которых наносит несоразмерный ущерб правообладателям соседних объектов недвижимости, значительно снижая стоимость таких объектов;
- объектам недвижимости, расположенным за пределами красных линий, установленных утвержденной градостроительной документацией для реализации общественных нужд - прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций.
Статья 7.Использование и строительные изменения объектов недвижимости, несоответствующих Правилам
1.Объекты недвижимости, указанные в частях 3, 4 статьи 6, а также ставшие несоответствующими Правилам после внесения изменений в настоящие Правила, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с настоящими Правилами.
Исключение составляют несоответствующие одновременно и настоящим Правилам, и техническим регламентам объекты недвижимости, существование и использование которых опасно для жизни и здоровья людей, а также опасно для природной и культурно-исторической среды. Применительно к этим объектам в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на продолжение их использования.
2.Все изменения несоответствующих объектов, осуществляемые путем изменения видов и интенсивности их использования, строительных параметров, могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с настоящими Правилами.
Не допускается увеличивать площадь и строительный объем объектов недвижимости, указанных в пунктах 1, 2 части 3 статьи 6 настоящих Правил. На этих объектах не допускается увеличивать объемы и интенсивность производственной деятельности без приведения используемой технологии в соответствие с требованиями безопасности - экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными, гражданской обороны и предупреждения чрезвычайных ситуаций, иными требованиями безопасности, устанавливаемые техническими регламентами.
Указанные в пункте 3 части 3 статьи 6 настоящих Правил объекты недвижимости, несоответствующие настоящим Правилам по строительным параметрам (строения, затрудняющие или блокирующие возможность прохода, проезда, имеющие превышение площади и высоты по сравнению с разрешенными пределами и т.д.) поддерживаются и используются при условии, что эти действия не увеличивают степень несоответствия таких объектов настоящим Правилам. Действия по отношению к указанным объектам, выполняемые на основе разрешений на строительство, должны быть направлены на устранение несоответствия таких объектов настоящим Правилам.
Изменение несоответствующего настоящим Правилам вида использования недвижимости на иной несоответствующий вид использования не допускается.
Глава 3.Общие положения о планировке территории
Статья 8.Планировка территории как способ градостроительной подготовки территорий и образования земельных участков
1.Содержание и порядок действий по планировке территории определяются Градостроительным кодексом Российской Федерации, законодательством о градостроительной деятельности Свердловской области, настоящими Правилами.
2.Планировка территории в части подготовки, выделения земельных участков, осуществляется посредством разработки следующих видов документации по планировке территории:
1) проекты планировки территории без проектов межевания в составе проектов планировки территории;
2) проекты планировки территории с проектами межевания в составе проектов планировки территории;
3) проектов межевания территории как самостоятельных документов - вне состава проектов планировки территории с обязательным включением в состав проектов межевания территории градостроительных планов земельных участков;
4) градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания).
3.Документация по планировке территории разрабатывается на основании генерального плана городского округа с соблюдением технических регламентов и иных обязательных требований, установленных законодательством Российской Федерации и Свердловской области.
Состав, порядок подготовки, согласования, обсуждения и утверждения документации по планировке территории определяется в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности и с учетом главы 3 настоящих Правил.
4.Решения о разработке различных видов документации по планировке территории применительно к различным случаям принимаются Управлением архитектуры и градостроительства городского округа Среднеуральск с учетом характеристик планируемого развития конкретной территории, а также следующих особенностей:
1) проекты планировки территории без проектов межевания в составе проектов планировки территории разрабатываются в случаях, когда посредством красных линий необходимо определить, изменить:
а) границы элементов планировочной структуры (территорий кварталов, микрорайонов, иных объектов, включая планировочно обособленные части кварталов, линейные объекты);
б) границы территорий общего пользования (парков, скверов, бульваров, иных территорий общего пользования) и земельных участков линейных объектов без определения границ иных земельных участков;
в) границы зон действия публичных сервитутов для обеспечения проездов, проходов по соответствующей территории;
2) проекты планировки территории с проектами межевания в составе проектов планировки территории разрабатываются в случаях, когда помимо границ, указанных в пункте 1 настоящей части, необходимо определить, изменить:
а) границы земельных участков, которые не являются земельными участками в составе территорий общего пользования;
б) границы зон действия публичных сервитутов;
в) границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных или муниципальных нужд;
г) подготовить градостроительные планы вновь образуемых, изменяемых земельных участков;
3) проекты межевания как самостоятельные документы (вне состава проектов планировки) с обязательным включением в состав проектов межевания градостроительных планов земельных участков разрабатываются в пределах красных линий планировочных элементов территории (ранее установленных проектами планировки), не разделенной на земельные участки, или разделение которой на земельные участки не завершено, или требуется изменение ранее установленных границ земельных участков;
4.Градостроительные планы земельных участков как самостоятельные документы (вне состава проектов межевания) подготавливаются Управлением архитектуры и градостроительства городского округа Среднеуральск:
- по обращениям правообладателей сформированных земельных участков (прошедших государственный кадастровый учет), которые, планируя осуществить строительство (реконструкцию) зданий, строений, сооружений на таких участках должны подготовить проектную документацию в соответствии с предоставленными им градостроительными планами земельных участков;
- в соответствии с планами и программами, утвержденными органами местного самоуправления городского округа и включающими подготовку градостроительных планов земельных участков за счет средств бюджета городского округа Среднеуральск.
5.Посредством документации по планировке территории определяются:
1) характеристики и параметры планируемого развития, строительного освоения и реконструкции территорий, включая характеристики и параметры развития систем социального обслуживания, инженерного оборудования, необходимых для обеспечения застройки;
2) линии градостроительного регулирования, в том числе:
а) красные линии, отграничивающие территории общего пользования (включая автомагистрали, дороги, улицы, проезды, площади, набережные, парки, скверы и т.д.) от территорий иного назначения и обозначающие элементы планировочной структуры;
б) линии регулирования застройки, если параметры их расположения не определены градостроительными регламентами в составе настоящих Правил;
в) границы земельных участков линейных объектов - магистральных трубопроводов, инженерно-технических коммуникаций, а также границы зон действия ограничений вдоль линейных объектов;
г) границы зон действия ограничений, которые распространяются вокруг охраняемых объектов, а также вокруг объектов, являющихся источниками загрязнения окружающей среды;
д) границы земельных участков, которые планируется изъять, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд, либо зарезервировать с последующим изъятием, в том числе путем выкупа, а также границы земельных участков, определяемых для государственных или муниципальных нужд без резервирования и изъятия, в том числе путем выкупа, расположенных в составе земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
е) границы земельных участков, которые планируется предоставить физическим или юридическим лицам - при межевании незастроенных территорий;
ж) границы земельных участков на территориях существующей застройки, не разделенных на земельные участки, включая земельные участки многоквартирных домов;
з) границы земельных участков в существующей застройке, которые планируется изменить путем объединения земельных участков и установления границ новых земельных участков - в случаях реконструкции;
и) границы зон действия публичных сервитутов.
6.Подготовка документации по планировке территории не требуется в случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков. Указанные изменения земельных участков осуществляются на основе землеустроительной документации, подготавливаемой в порядке, предусмотренном земельным законодательством.
7.На застроенных территориях Среднеуральска, планировочная структура которых в соответствии с решениями генерального плана не подлежит преобразованиям, в отсутствие утвержденных проектов планировки (в том числе по причине их утраты) установление красных линий может осуществляться путем подготовки разбивочных чертежей и актов установления (изменения) красных линий, фиксирующих границы существующих территорий общего пользования и границы существующих элементов планировочной структуры застроенных территорий (кварталов, микрорайонов, иных элементов).
Состав, порядок подготовки и утверждения разбивочных чертежей и актов установления (изменения) красных линий устанавливается нормативными правовыми актами исполнительных органов городского округа Среднеуральск в соответствии с действующим законодательством.
8.Положения документации по планировке территории городского округа и города Среднеуральска о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения и границах зон для их размещения являются основанием для принятия решений по резервированию необходимых земельных участков, по их изъятию, в случае если они находятся в частной собственности, для государственных и муниципальных нужд, а также по их застройке и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Принятие указанных решений осуществляется в порядке, утвержденном решением Думы городского округа Среднеуральск в соответствии с действующим законодательством.
9.Проекты планировки и проекты межевания могут содержать в своем составе предложения по изменению (детализации, уточнению) положений Правил землепользования и застройки городского округа Среднеуральск в части границ территориальных зон и подзон, расположенных в границах проектирования, и содержания градостроительных регламентов указанных зон. В этом случае проекты планировки и проекты межевания должны включать обоснование внесения в Правила изменений, и указанные положения этих проектов вступают в силу после внесения в Правила этих изменений.