Решение от 01.12.2005 г № 388
Об утверждении Правил землепользования и застройки Кушвинского городского округа
Рассмотрев представленный материал, Кушвинская городская Дума решила:
1.Утвердить Правила землепользования и застройки Кушвинского городского округа (прилагаются).
2.Настоящее Решение вступает в силу с 1 января 2006 года.
3.Опубликовать настоящее Решение в средствах массовой информации.
Глава Председатель муниципального образования Кушвинской городской Думы город Кушва Г.Д.НИКИТИНА С.Г.ЧУРКИН
ПРАВИЛА
ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ И ЗАСТРОЙКИ
КУШВИНСКОГО ГОРОДСКОГО ОКРУГА
ВВЕДЕНИЕ
Правила землепользования и застройки в Кушвинском городском округе (далее - Правила) являются нормативным правовым актом органов местного самоуправления Кушвинского городского округа, разработанным в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления", Законом Свердловской области "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области", иными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации и Свердловской области, Уставом Кушвинского городского округа, а также с учетом положений нормативных документов, определяющих основные направления социально-экономического и градостроительного развития Кушвинского городского округа его культурного наследия, окружающей среды и природных ресурсов.
Настоящие Правила применяются наряду с нормативами и стандартами, установленными уполномоченными органами в целях обеспечения безопасности жизни, деятельности и здоровья людей, надежности сооружений, сохранения окружающей природной и культурно-исторической среды, иными обязательными требованиями.
Настоящие Правила обязательны для органов местного самоуправления, физических и юридических лиц, а также должностных лиц, осуществляющих и контролирующих градостроительную (строительную) деятельность на территории Кушвинского городского округа.
Главы "Правил землепользования и застройки территории Кушвинского городского округа" представлены в форме текста правовых и процедурных норм, регламентирующих:
- правомочия и порядок деятельности органов местного самоуправления по созданию и применению системы регулирования землепользования и застройки территории;
- правомочия и порядок деятельности физических и юридических лиц по использованию и строительному изменению недвижимости;
- порядок предоставления земельных участков для строительства, осуществления, контроля за использованием и строительными изменениями недвижимости;
- порядок совершенствования настоящих Правил путем внесения в них дополнений и изменений.
Глава 1.Регулирование землепользования и застройки территории кушвинского городского округа
Статья 1.1.Основные понятия, используемые в настоящих Правилах
Понятия, используемые в настоящих Правилах, применяются в следующем значении:
архитектурно-планировочное задание (АПЗ) - комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные законодательством;
блокированный жилой дом - здание квартирного типа, состоящее из двух или более квартир, каждая из которых имеет изолированный вход и доступ на отдельный земельный участок;
высота строения - расстояние по вертикали, измеренное от проектной отметки земли до наивысшей точки плоской крыши или до наивысшей точки конька скатной крыши;
водоохранная зона - территория, примыкающая к акваториям рек, озер, водохранилищ и других поверхностных водных объектов, применительно к которой установлен специальный режим хозяйственной и иной деятельности для предотвращения загрязнения, заиления и истощения водных объектов, сохранения среды обитания объектов животного и растительного мира;
виды разрешенного использования недвижимости - виды деятельности, осуществлять которые на земельных участках и в расположенных на них объектах недвижимости разрешено в силу по именования этих видов в настоящих Правилах при соблюдении требований, установленных настоящим и иными нормативными правовыми актами, техническими нормативными документами;
градостроительная деятельность - деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства;
градостроительная документация - документация о градостроительном планировании развития городского округа (генеральный план города, проект черты города, другая документация), а также о застройке территории (проекты планировки, проекты межевания, проекты застройки, другие проекты);
градостроительный регламент - совокупность установленных настоящими Правилами видов и параметров разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости (зданий, строений, сооружений), а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой из зон, обозначенных на карте правового зонирования Кушвинского городского округа;
градостроительное зонирование - зонирование территории городского округа в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
дополнительные градостроительные регламенты - дополнительные требования и ограничения деятельности на земельных участках, установленные с позиций охраны природной и историко-культурной среды;
земли общего пользования - земли в городах, поселках, сельских поселениях, состоящие из земельных участков, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные и другие), для удовлетворения культурно-бытовых потребностей населения (парки, скверы, сады, бульвары, пляжи и др.), полигонов для захоронения неутилизированных промышленных отходов, полигонов бытовых отходов и мусороперерабатывающих предприятий, и других земель, служащих для удовлетворения нужд населения города, поселка, сельского поселения;
зона (территориальная зона) - часть территории населенного пункта (поселения), применительно к которой и соответственно ко всем земельным участкам и иным объектам недвижимости, там расположенным, устанавливается единый градостроительный регламент разрешенного использования и строительного изменения объектов недвижимости;
зонирование - деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий Кушвинского городского округа и поселений (населенных пунктов) с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование;
зонирование с установлением градостроительных регламентов - деятельность органов местного самоуправления по разработке и реализации нормативного правового акта зонирования - правил землепользования и застройки посредством разделения территории города на зоны с определением для каждой из них границ и градостроительных регламентов;
зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), водоохранные зоны, зоны охраны источников питьевого водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;
изменение недвижимости - изменение вида (видов) использования земельного участка или строений, сооружений на нем, а также изменение их параметров (включая изменение размеров земельного участка) при подготовке и осуществлении строительства новых, реконструкции, перемещения или сноса существующих строений или сооружений, при осуществлении иных действий;
инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры - комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование города;
инженерные изыскания - изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования;
квартал - структурный элемент жилой застройки, не расчлененный улицами и дорогами, в пределах которого могут размещаться учреждения и предприятия повседневного пользования. Границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи;
коэффициент строительного использования земельного участка - отношение общей площади всех строений на участке (существующих и тех, которые могут быть построены дополнительно) к площади земельного участка. Суммарная разрешенная общая площадь строений на участке определяется умножением значения коэффициента на показатель площади земельного участка;
красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения;
линии регулирования застройки - линии, устанавливаемые на планах по красным линиям или с отступом от красных линий;
межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности;
многоквартирный жилой дом - жилой дом, квартиры которого имеют выход на общие лестничные клетки и общий для всего дома земельный участок;
объект землеустройства - территории субъектов Российской Федерации, территории муниципальных образований и других административно-территориальных образований, территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков с отступом от границ земельных участков, предписывающие места расположения внешних контуров проектируемых и возводимых строений;
объекты недвижимости в градостроительстве - объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность и которые определены в абзаце первом пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения);
отклонение от Правил - санкционированное (в порядке, установленном настоящими Правилами) для конкретного земельного участка отступление от предельных параметров разрешенного строительства - высота построек, процента застройки участка, отступов построек от границ участка и т.д., обусловленное невозможностью использовать участок в соответствии с настоящими Правилами по причине его малого размера, неудобной конфигурации, неблагоприятных инженерно-геологических и иных характеристик;
проектная документация - графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов недвижимости, а также благоустройства их земельных участков. Проектная документация подготавливается для отдельных объектов и земельных участков (в отличие от градостроительной документации для массивов территории) и используется для получения разрешения на строительство после ее согласования и проведения экспертиз в установленном порядке;
прибрежная защитная зона - часть водоохранной зоны, для которой вводятся дополнительные ограничения землепользования, застройки и природопользования;
разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости - использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом; ограничения на использование недвижимости, установленные в соответствии с законодательством, а также сервитуты;
разрешение на строительство - документ, удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя земельного участка осуществить строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территории;
строительные изменения недвижимости - изменения, осуществляемые применительно к земельным участкам, иным объектам недвижимости путем нового строительства, реконструкции, пристроек, сноса строений, земляных работ, иных действий, производимых на основании разрешения на строительство (за исключением незначительных действий, особо поименованных соответствующими нормативными правовыми актами);
территории общего пользования - территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, скверы, бульвары).
Статья 1.2.Основания введения, назначения и состав настоящих Правил
1.2.1.Настоящие Правила в соответствии с законодательством Российской Федерации - Земельным кодексом Российской Федерации, Градостроительным кодексом Российской Федерации - вводят в Кушвинском городском округе систему регулирования, использования и изменения объектов недвижимости в муниципальном образовании посредством введения градостроительных регламентов землепользования и застройки, которая основана на зонировании - делении всей территории в границах городской черты на зоны с установлением для каждой из них единого градостроительного регламента по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков в границах этих зон с целью:
- защиты прав граждан и обеспечения равенства прав физических и юридических лиц в процессе реализации отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки;
- обеспечения открытой информации о правилах и условиях использования земельных участков, осуществления на них строительства и реконструкции;
- подготовки документов для передачи прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, физическим и юридическим лицам для осуществления строительства, реконструкции объектов недвижимости;
- контроля соответствия градостроительным регламентам строительных намерений застройщиков, завершенных строительством объектов и их последующего использования.
1.2.2.Основанная на зонировании система регулирования землепользования и застройки предназначена для:
- реализации планов и программ развития городской территории, систем инженерного обеспечения и социального обслуживания, сохранения природной и культурно-исторической среды;
- установления правовых гарантий по использованию и строительному изменению недвижимости для собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов и лиц, желающих приобрести права владения, пользования и распоряжения земельными участками, иными объектами недвижимости;
- создания благоприятных условий для привлечения инвестиций в строительство и благоустройство недвижимости посредством предоставления инвесторам возможности выбора эффективного вида использования недвижимости в соответствии с градостроительными регламентами;
- обеспечения свободного доступа граждан к информации и их участия в принятии решений по вопросам городского развития, землепользования и застройки посредством проведения общественных слушаний;
- обеспечения контроля за соблюдением прав граждан и юридических лиц.
1.2.3.Настоящие Правила регламентируют деятельность должностных, а также физических и юридических лиц в отношении:
- зонирования территории города и установления градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования земельных участков, иных объектов недвижимости;
- разделения (межевания) городской территории на земельные участки;
- предоставления прав на земельные участки физическим и юридическим лицам;
- подготовки оснований для принятия решений об изъятии земельных участков для муниципальных нужд;
- согласования проектной документации;
- приведения в соответствие с настоящими Правилами ранее утвержденной градостроительной документации;
- предоставления разрешений на строительство, эксплуатацию вновь построенных, реконструированных объектов;
- контроля над использованием и строительными изменениями объектов недвижимости, применения штрафных санкций в случаях и порядке, установленных законодательством;
- обеспечения открытости и доступности информации о застройке и землепользовании для физических и юридических лиц, а также их участия в принятии решений по этим вопросам;
- внесения дополнений и изменений в настоящие Правила, в том числе по инициативе граждан.
Статья 1.3.Градостроительные регламенты и их применение
1.3.1.Решения по застройке и землепользованию принимаются в соответствии с генеральным планом развития города, по утвержденным схемам упорядочения застройки поселков (разрабатываются дополнительно), иной градостроительной документацией и на основе установленных настоящими Правилами градостроительных регламентов, которые действуют в пределах зон и распространяются в равной мере на все расположенные в одной и той же зоне земельные участки, иные объекты недвижимости независимо от форм собственности. Исключения составляют:
- состоящие в официальных списках недвижимые памятники истории и культуры и вновь выявленные объекты, представляющие историко-культурную ценность, в отношении которых уполномоченными органами принимаются решения о режиме содержания, параметрах и характеристиках реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособления в индивидуальном порядке (вне системы зонирования) согласно законодательству об охране и использовании памятников истории и культуры;
- состоящие в официальных списках памятники природы и охраняемые природные территории, решения по которым принимаются в индивидуальном порядке согласно законодательству об охране природной среды;
- транспортные и инженерно-технические коммуникации, в том числе железные дороги, автомобильные магистрали, улицы, дороги, проезды, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется. Использование территорий существующих и проектируемых автомобильных и железных дорог, а также технических зон инженерных сооружений и других линейных объектов определяется их целевым назначением. Перечни объектов, разрешенных к размещению в границах отвода указанных территорий, определяются соответствующими нормативными правовыми актами, утвержденными в установленном порядке.
1.3.2.Территориальные зоны выделяются на карте зонирования территорий поселений (населенных пунктов) Кушвинского городского округа. Также возможна разработка карт зонирования всей территории Кушвинского городского округа.
1.3.3.На картах зонирования территорий поселений (населенных пунктов) Кушвинского городского округа выделяются зоны градостроительных регламентов по видам и параметрам разрешенного использования недвижимости.
Зоны на указанных картах перекрывают всю территорию поселений (населенных пунктов) либо всю территорию Кушвинского городского округа.
Границы зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из зон. Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух (или более) зонах. Границы зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом общности функциональных и параметрических характеристик недвижимости, а также требования о взаимном непричинении несоразмерного вреда друг другу рядом расположенными объектами недвижимости. Границы зон на карте зонирования устанавливаются по:
- центральным разделительным линиям магистралей, улиц, проездов;
- красным линиям;
- границам земельных участков;
- границам и осям полос отвода для коммуникаций;
- административным границам города, районов в составе города;
- естественным границам природных объектов;
- иным границам.
1.3.4.Для каждого земельного участка, иного объекта недвижимости, расположенного в пределах черты Кушвинского городского округа, разрешенным считается такое использование, которое соответствует:
- основным градостроительным регламентам настоящих Правил;
- иным документально зафиксированным ограничениям на использование недвижимости (включая нормативные правовые акты и договоры об установлении публичных и частных сервитутов, иные документы).
1.3.5.Градостроительный регламент по видам разрешенного использования недвижимости включает:
- основные виды разрешенного использования недвижимости;
- виды разрешенного использования, сопутствующие основным видам использования недвижимости, которые по отношению к последним являются вспомогательными; при отсутствии на земельном участке основного вида использования сопутствующий вид использования не считается разрешенным;
- виды использования недвижимости, которые могут быть разрешены при соблюдении определенных условий (условно разрешенные), для которых необходимо получение специальных согласований с проведением общественных слушаний.
Виды использования недвижимости, отсутствующие в списках настоящих Правил, являются не разрешенными для соответствующей зоны и не могут быть разрешены, в том числе и по процедурам специальных согласований.
Для каждой зоны, выделенной на карте зонирования, устанавливается, как правило, несколько видов разрешенного использования недвижимости.
1.3.6.Собственники, землепользователи, землевладельцы, арендаторы недвижимости имеют право в соответствии с законодательством по своему усмотрению выбирать и менять виды использования недвижимости, разрешенные как основные и сопутствующие для соответствующих зон. С этой целью собственник, пользователь, владелец, арендатор недвижимости:
- при неосуществлении строительства в случаях, когда изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой не связано с конструктивными преобразованиями, соответствует зонированию территории поселений, утвержденному Генплану, направляет уведомление о намерении изменить вид использования недвижимости в Управление градостроительства и архитектуры Кушвинского городского округа (далее - Управление архитектуры);
- в остальных случаях, например, когда изменение одного вида разрешенного использования недвижимости на другой разрешенный вид использования связано с конструктивными преобразованиями построек, получает разрешение на строительство (за исключением случаев, изложенных в нормативной документации и настоящих Правилах) и другие необходимые документы.
1.3.7.Градостроительные регламенты по параметрам разрешенного строительного изменения объектов недвижимости могут включать:
- размеры (минимальные и (или) максимальные) земельных участков, включая линейные размеры предельной ширины участков по фронту улиц (проездов) и пределов глубины участков;
- минимальные отступы построек от границ земельных участков, фиксирующие "пятно застройки", за пределами которого возводить строения запрещено;
- предельную (максимальную и (или) минимальную) этажность (высоту) построек;
- максимальную высоту ограждающего забора;
- максимальный процент застройки участков;
- максимальное значение коэффициента строительного использования земельных участков.
1.3.8.Сочетание указанных параметров и их предельные значения устанавливаются индивидуально применительно к каждой зоне, выделенной на карте зонирования территории Кушвинского городского округа.
1.3.9.При необходимости в пределах зон, выделенных по видам разрешенного использования недвижимости, могут использоваться несколько подзон с различными сочетаниями параметров разрешенного строительного изменения недвижимости, но с одинаковыми списками видов разрешенного использования недвижимости.
1.3.10.Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования недвижимости в пределах отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.), являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, что должно подтверждаться при согласовании проектной документации.
Инженерно-технические объекты, сооружения, предназначенные для обеспечения, функционирования и нормальной эксплуатации объектов недвижимости в пределах территории одного или нескольких кварталов (зон), расположение которых требует отдельного земельного участка, являются объектами, для которых необходимо получение специальных согласований.
Статья 1.4.Открытость и доступность информации о землепользовании и застройке
1.4.1.Настоящие Правила, включая все входящие в их состав картографические и иные документы, являются открытыми для всех физических и юридических лиц, а также должностных лиц, за исключением данных, не подлежащих разглашению в установленном законом порядке.
Администрация Кушвинского городского округа обеспечивает возможность ознакомления с настоящими Правилами всех желающих путем:
- публикации настоящих Правил и открытой продажи их копий;
- предоставления настоящих Правил в библиотеки;
- создания условия для ознакомления с настоящими Правилами в полном комплекте с входящими в их состав картографическими и иными документами в Управлении архитектуры, территориальных органах администрации Кушвинского городского округа, иных органах и организациях, причастных к регулированию землепользования и застройки в Кушвинском городском округе;
- предоставления Управлением архитектуры физическим и юридическим лицам услуг по оформлению выписок из настоящих Правил, а также по изготовлению необходимых копий, в том числе копий картографических документов и их фрагментов, характеризующих условия землепользования и застройки применительно к отдельным земельным участкам и их массивам (кварталам, микрорайонам).
1.4.2.Граждане имеют право участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки в соответствии с законодательством.
Глава 2.Права использования недвижимости, возникшие до вступления в силу настоящих правил
Статья 2.1.Общие положения, относящиеся к ранее возникшим правам
2.1.1.Принятые до введения в действие настоящих Правил нормативные правовые акты Кушвинского городского округа по вопросам землепользования и застройки применяются в части, не противоречащей настоящим Правилам.
2.1.2.Права на строительные изменения объектов недвижимости, предоставленные в форме разрешения на строительство, остаются в силе при условии, что на день принятия настоящих Правил срок действия разрешения на строительство не истек.
2.1.3.Объекты недвижимости, существовавшие до вступления в силу настоящих Правил, являются несоответствующими настоящим Правилам в случаях, когда эти объекты:
- имеют виды использования, которые не поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон;
- имеют параметры меньше (площадь и линейные размеры земельных участков, отступы построек от границ участка) или больше (плотность застройки, высота (этажность) построек, процент застройки, коэффициент использования участка) значений, установленных настоящими Правилами.
2.1.4.Постановлением главы Кушвинского городского округа может быть придан статус несоответствия:
- производственным и иным объектам, чьи санитарно-защитные зоны распространяются за пределы зоны расположения этих объектов, и функционирование которых наносит несоразмерный ущерб владельцам соседних объектов недвижимости, то есть значительно снижается стоимость этих объектов;
- объектам недвижимости, расположенным за границей красных линий, установленных утвержденной градостроительной документацией для реализации общественных нужд - прокладки улиц, проездов, инженерно-технических коммуникаций.
Глава 3.Участники отношений, возникающих по поводу землепользования и застройки
Статья 3.1.Лица, осуществляющие землепользование и застройку
3.1.1.Настоящие Правила регулируют действия физических и юридических лиц, которые:
- участвуют в торгах (конкурсах, аукционах), подготавливаемых и проводимых Министерством управления государственным имуществом Свердловской области, администрацией Кушвинского городского округа, по предоставлению прав собственности или аренды на сформированные земельные участки в целях нового строительства;
- обращаются в администрацию Кушвинского городского округа с заявкой о предоставлении земельного участка (участков) для нового строительства, реконструкции и осуществляют действия по формированию земельных участков как объектов недвижимости;
- владея земельными участками, иными объектами недвижимости, осуществляют их текущее использование, а также подготавливают проектную документацию и осуществляют в соответствии с ней строительство, реконструкцию, иные изменения недвижимости.
3.1.2.Действия, указанные в пункте 1 настоящей статьи, и другие действия могут также регулироваться иными нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, детализирующими нормы настоящих Правил. К другим действиям физических и юридических лиц относятся:
- возведение некапитальных строений (таких, как палатки, киоски и т.д.) на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности и передаваемых в краткосрочную аренду (посредством торгов-аукционов, конкурсов или переговоров между этими лицами и администрацией Кушвинского городского округа);
- переоформление одного вида ранее предоставленного права на земельный участок на другой, в том числе приватизация земельных участков под приватизированными предприятиями, переоформление права пожизненного наследуемого владения или права бессрочного пользования на право собственности и т.д.;
- разделение (межевание) территории сложившейся застройки на земельные участки в целях создания кондоминиумов;
- иные действия, связанные с подготовкой и реализацией общественных или частных планов по застройке и землепользованию.
3.1.3.Лица, осуществляющие на территории Кушвинского городского округа землепользование и застройку от имени государственных органов, выполняют требования законодательства и настоящих Правил в части соблюдения градостроительных регламентов.
Статья 3.2.Управление земельного контроля
3.2.1.Управление земельного контроля осуществляет контроль за использованием земель городского округа и участвует в принятии решений по перспективному развитию территории Кушвинского городского округа.
3.2.2.Управление земельного контроля занимается резервированием земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд при наличии документов территориального планирования.
Осуществляет иные полномочия, предусмотренные положением об Управлении земельного контроля городского округа в соответствии с федеральными законами и Уставом Кушвинского городского округа.
Статья 3.3.Публичные слушания
3.3.1.Публичные слушания проводятся на основании и в соответствии с федеральным законом, устанавливающим общие принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации и Уставом Кушвинского городского округа и с целью:
- предотвращения ущерба, который может быть нанесен жильцам домов, оказавшихся в непосредственном соприкосновении со строительными площадками, а также владельцам сопряженных объектов недвижимости тем видом деятельности, по поводу которого испрашивается разрешение (специальное согласование и установление границ земельных участков);
- информирования общественности и обеспечения права участия граждан в принятии решений, а также их права контролировать принятие администрацией городского округа решений по застройке и землепользованию.
Публичные слушания проводятся по вопросам:
- размещения объектов строительства, не предусмотренных действующей градостроительной документацией:
а) по вопросам размещения объектов строительства и реконструкции;
б) по предоставлению земельных участков под объекты строительства или временного использования;
- реконструкции существующих объектов строительства, проведение которой связано с предоставлением земель общего пользования;
- размещения в соответствии с действующим законодательством объектов строительства, связанного с изъятием земель, используемых физическими и юридическими лицами;
- изменения градостроительных регламентов зон (изменение в зонировании), внесение иных изменений и дополнений в настоящие Правила.
3.3.2.Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется Думой городского округа в соответствии с положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Глава 4.Условия и общие принципы организации процесса формирования и предоставления земельных участков физическим и юридическим лицам для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Статья 4.1.Основные нормы, регулирующие действия по предоставлению земельных участков для строительства
4.1.1.Настоящая глава в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Постановлением Правительства Свердловской области от 14.05.2002 N 317 определяет условия и общие принципы организации процесса формирования земельных участков как объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности и подготавливаемых для вовлечения их в оборот, а также основы порядка предоставления администрацией городского округа сформированных для строительства земельных участков физическим и юридическим лицам на правах аренды или собственности.
Основные нормы, регулирующие действия по формированию и предоставлению земельных участков для строительства, установленные Земельным кодексом Российской Федерации, детализируются законами, иными нормативными правовыми актами Свердловской области, нормативными актами Думы городского округа.
4.1.2.Предоставляться физическим и юридическим лицам для строительства могут только земельные участки из состава земель, которые согласно законодательству не изъяты из оборота.
4.1.3.В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется главой городского округа по соглашению с МУГИСО в пределах своих полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.
После разграничения государственной собственности на землю управление земельного контроля распоряжается исключительно землями, находящимися в муниципальной собственности.
4.1.4.В соответствии с пунктом 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Свердловской области N 317 предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:
1) без предварительного согласования мест размещения объектов;
2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.
В соответствии с пунктом 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации после вступления в силу настоящих Правил и при наличии градостроительной документации о застройке предварительное согласование мест размещения объектов не проводится.
4.1.5.В соответствии со статьей 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), порядок проведения которых определен статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
Предоставление земельных участков для строительства в аренду без предварительного согласования мест размещения объектов может осуществляться на торгах или без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды этих земельных участков определяется Правительством Российской Федерации в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации. Указанный порядок детализируется нормативными правовыми актами Свердловской области, в частности, Постановлением Правительства Свердловской области от 14 мая 2002 г. N 317-ПП.
4.1.6.Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:
1) проведение работ по формированию земельного участка:
- подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности (осуществляется путем разработки, согласования, проведения экспертизы, общественных слушаний по обсуждению проекта планировки-межевания и его утверждения в установленном порядке);
- определение на основании настоящих Правил разрешенного использования земельного участка;
- определение технических условий подключения объектов планируемого строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка;
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления физического или юридического лица, заинтересованного в предоставлении земельного участка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
4.1.7.Решение управления земельного контроля от имени городского округа о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:
1) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;
2) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
4.1.8.Решение либо выписка из него о предоставлении либо об отказе в предоставлении земельного участка выдается заявителям в семидневный срок со дня его принятия.
Решение об отказе в предоставлении земельного участка может быть обжаловано заявителем в суде общей юрисдикции и в Арбитражном суде.
В случае признания судом недействительным отказа в предоставлении земельного участка суд, арбитражный суд в своем решении обязывает управление земельного контроля предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.
Статья 4.2.Принципы организации подготовительных работ по формированию земельных участков для их последующего предоставления физическим и юридическим лицам для строительства
4.2.1.Земельные участки являются сформированными и подготовленными для передачи физическим и юридическим лицам для строительства, если они свободны от прав третьих лиц (за исключением тех, которые определены посредством сервитутов) и для них установлены:
- необходимые ограничения на использование и застройку (градостроительные регламенты);
- границы;
- технические условия подключения объектов предстоящего строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
4.2.2.Подготовительные работы по формированию земельных участков как объектов недвижимости могут проводиться по инициативе и за счет средств:
- администрации городского округа, государственных органов;
- физических и юридических лиц.
4.2.3.В зависимости от конкретных условий используются два способа организации подготовительных работ по формированию земельных участков как объектов недвижимости:
1) межевание с планами сформированных земельных участков, выставляемых на торги, - в случаях застроенных и незастроенных территорий, когда имеются свободные от прав третьих лиц земельные участки;
2) проведение конкурсов среди инвесторов, застройщиков на приобретение ими права реконструкции застроенных территорий с последующим предоставлением прав аренды или собственности на сформированные земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц, - в случаях застроенных территорий, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки.
Общие принципы организации подготовительных работ в указанных случаях определяются настоящими Правилами, которые детализируются в иных нормативных правовых актах органов местного самоуправления городского округа.
4.2.4.Подготовительные работы по формированию земельных участков в случаях застроенных и незастроенных территорий, когда имеются свободные от прав третьих лиц земельные участки, проводятся в следующих случаях:
- когда инициатором формирования и предоставления земельных участков является администрация городского округа, подготовительные работы проводятся Управлением архитектуры или по его заданию иными организациями, имеющими лицензии на разработку градостроительной документации (проектов планировки, проектов межевания, проектов застройки);
- когда инициатором формирования и предоставления земельных участков являются физические, юридические лица, подготовительные работы проводятся по заданию Управления архитектуры организациями, имеющими лицензии на разработку градостроительной документации (проектов планировки, проектов межевания, проектов застройки) и действующими на основании договоров подряда с указанными физическими, юридическими лицами.
Результатом подготовительных работ являются:
1) градостроительная документация - проект планировки-межевания;
2) проекты планов земельных участков (в составе градостроительной документации);
3) технические условия на подключение сформированных участков к сетям инженерно-технического обеспечения.
Градостроительная документация в установленном порядке предоставляется на согласования, государственную экспертизу, общественные слушания и утверждается управлением градостроительства и архитектуры городского округа.
Планы земельных участков в установленном порядке удостоверяются и учитываются в системе государственного кадастрового учета земельных участков.
Планы земельных участков прилагаются к проектам договоров купли-продажи или договоров аренды земельных участков. Указанные договоры включаются в состав документации, предоставляемой участникам торгов.
План земельного участка включает две неотъемлемые части:
а) чертеж границ земельного участка;
б) описание градостроительных регламентов разрешенного использования земельного участка.
Чертеж границ земельного участка выполняется на топографической съемке и включает:
- адрес расположения земельного участка;
- кадастровый номер земельного участка;
- обозначение масштаба;
- площадь земельного участка;
- границы земельного участка с указанием координат поворотных точек;
- минимальные отступы допускаемых строений от границ земельного участка - "пятно застройки", за пределами которого возводить строения запрещено;
- обозначение трасс проходящих по земельному участку инженерно-технических коммуникаций и границ зон действия публичных сервитутов (при наличии);
- существующие строения, включая строения, не соответствующие Правилам;
- иные обозначения.
Описание градостроительных регламентов разрешенного использования земельного участка включает:
- указание зоны (зон) расположения земельного участка согласно карте зонирования, иным картам;
- список видов разрешенного использования земельного участка;
- предельные значения параметров разрешенного строительства на земельном участке (показатели минимальных отступов от границ участка для обозначения места разрешенного возведения построек; предельная высота или этажность (максимальная и (или) минимальная) разрешенных построек, максимальный процент застройки участка, другие параметры);
- при необходимости (в случае расположения участка в зонах соответствующих ограничений) - дополнительные градостроительные регламенты.
План земельного участка является обязательным основанием для разработки, согласования и утверждения проектной документации на строительство объектов, а также для последующего предоставления разрешения на строительство.
Собственники или арендаторы земельных участков (а также их доверенные лица - подрядчики, разработчики проектной документации) вправе принимать приемлемые для них планировочные, архитектурные, конструктивные и иные решения, в отношении проектируемых объектов, разработанные на основании архитектурно-планировочного задания, выданного Управлением архитектуры при условии, что эти решения не выходят за пределы установленных градостроительных регламентов, ограничений, налагаемых сервитутами, и соответствуют строительным нормам и правилам.
Победитель торгов вступает в права собственника или арендатора земельного участка с момента государственной регистрации договора купли-продажи или аренды земельного участка в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4.2.5.Подготовительные работы по формированию земельных участков как объектов недвижимости, а также последующие работы на застроенных территориях, в случаях, когда отсутствуют свободные от прав третьих лиц земельные участки, проводятся в следующей последовательности:
1) подготовка и проведение администрацией городского округа конкурса среди инвесторов, застройщиков с целью выбора наилучшего предложения (градостроительной концепции и бизнес-плана) по реконструкции застроенной территории и заключение с победителем инвестиционного соглашения на осуществление реконструкции;
2) выполнение условий и обязательств инвестиционного соглашения в части освобождения территории от прав третьих лиц, формирования земельных участков как объектов недвижимости и передача прав на них инвестору (инвесторам):
- подготовка, согласование, проведение экспертизы, общественных слушаний по обсуждению градостроительной документации (проектов планировки, межевания или застройки) и ее утверждение;
- освобождение реконструируемой территории от прав третьих лиц путем заключения индивидуальных соглашений и переселения жильцов из жилого фонда, перебазирования юридических лиц (при необходимости и их согласии) с предоставлением адекватных и взаимосогласованных компенсаций;
- проведение работ по межеванию (перемежеванию) освобожденной от прав третьих лиц территории (в соответствии с утвержденной градостроительной документацией), подготовка планов земельных участков и проведение государственного кадастрового учета вновь сформированных земельных участков, освобожденных от прав третьих лиц;
- продажа инвестору (инвесторам) прав собственности или аренды на вновь сформированные земельные участки, освобожденные от прав третьих лиц, регистрация указанных прав;
3) выполнение инвестором и администрацией городского округа условий и обязательств инвестиционного соглашения в части реконструкции территории, освобожденной от прав третьих лиц, и реализации построенных (реконструированных) объектов:
- подготовка проектной документации на строительство объектов на вновь сформированных земельных участках по АПЗ; подготовка технических условий под подключение проектируемых объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; согласование, проведение экспертизы проектной документации, получение разрешений на строительство;
- осуществление строительства (включая строительство сетей и объектов инженерно-технического обеспечения), приемка построенных объектов в эксплуатацию, учет и регистрация прав собственности инвесторов на построенные объекты;
- реализация построенных объектов путем их продажи, сдачи в аренду;
- распределение средств от реализации инвестиционного проекта между инвестором и администрацией городского округа, подписание документов о взаимном выполнении условий и обязательств по инвестиционному соглашению.
Представляемый на конкурс бизнес-план по реконструкции застроенной территории должен включать следующие позиции:
- порядок согласования градостроительной документации с правообладателями недвижимости, права которых будут затронуты реализацией проекта (например, с лицами, которым будет предложено переселиться в другие места);
- расчет затрат на переселение;
- доказательство наличия финансовых возможностей у конкурсанта осуществить затраты на переселение, т.е. на освобождение недвижимости от прав третьих лиц;
- расчет затрат на развитие инженерно-технической инфраструктуры;
- предложение цены, которую конкурсант готов заплатить за предоставление прав собственности (иных прав) на освобожденные земельные участки, иные объекты недвижимости;
- расчет прибыльности проекта (баланс показателей прироста площадей, стоимости сноса, ожидаемых продажных цен вновь построенных площадей и т.д.);
- поэтапный график реализации проекта, включая планируемые даты приобретения прав на земельные участки;
- возможности получения ипотечных кредитов под залог недвижимости, страхование рисков и т.д.
Инвестиционное соглашение, заключаемое администрацией городского округа с победителем конкурса, должно содержать совместные обязательства о:
- порядке и сроках проведения согласования, экспертизы, общественного обсуждения и утверждения градостроительной документации;
- заключении индивидуальных договоров со всеми правообладателями недвижимости (потенциальными переселенцами);
- строительстве объектов инженерно-технической инфраструктуры;
- прочие совместные обязательства.